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12.04.2014

Urteilsschelte zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilsschelte: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

10.11.2013

Dauerleerstand von Wohnungen in Berlin

Dieser riesige Gebäudekomplex inmitten Berlins Osten kann nur "Volkseigentum" gewesen sein. Zu welchem Preis und zu welchen sonstigen Konditionen wurde verkauft? "Datenschutz"? Oder war es egal, was da passiert?
Interessant wäre ein jedermann öffentliches Leerstandsverzeichnis = "länger als ein Jahr". Und auch ein Industriebrachen-Verzeichnis, denn sie dürfen in infrastrukturell teuersten Lagen nicht endlos lange bodenspekulativen Hoffnungen vorbehalten sein. - Stattdessen wurden gerade erst wieder in Berlin-Pankow massenweise Kleingärten platt gemacht, obgleich infrastrukturell schlechter erschlossen und Verlust von Naherholung vieler Großstädter.

31.07.2013

Justiz-Einsicht: "Rauchen gefährdet Ihr Mietverhältnis"

Ein Düsseldorfer Amtsgericht gab (heute) der fristlosen Kündigung gegen einen 74-jährigen Raucher statt, der seine verqualmte Wohnung nicht ausreichend lüftete, was zu Geruchsbelastungen im Treppenhaus führte.
Der Mieter im WDR-Zitat: "Ich kämpfe weiter. Das lasse ich mir nicht gefallen. Wir werden in jedem Fall in die nächste Instanz gehen, notfalls bis zum Bundesgerichtshof." - Falls er bis dahin nicht gestorben ist, aber mitunter hält geräuchertes Fleisch länger, was auch ihm durchaus zu wünschen ist, aber dann vielleicht doch besser in einem Haus mit Gleichgesinnten.

13.12.2012

Grundsteuerreform heimlich?

Nach den Grundsteuererhöhungen der letzten Jahre wird jetzt gemauschelt, die Grundsteuer Grundsteuer künftig nur noch nach der Grundstücksfläche zu erheben. Tatsächlich ist das traditionelle Erhebungsmodell verwaltungsaufwändig, jedoch immerhin an grundstücksspezifischen Erträgen angelehnt, während das künftige Konzept eine pure Substanzsteuer wäre.
Das neue Modell werde zu Investitionen anreizen, heißt es aus Lobbykreisen der Bauwirtschaft und Kommunen, als gelte es, die ohnehin eine Immobilienblase (=Bauen auf Pump) zu provozieren.
Dass die städtische Lebensqualität entscheidend auch vom Grünflächenangebot auf Mietshausgrundstücken abhängt, scheint die Steuerplaner so wenig zu interessieren wie die Mietsteigerungen durch steigende Betriebskosten, deren Teil die Grundsteuer ist.
Mit Sprüchen wie "Mieten müssen bezahlbar sein" werben Politiker für ihre Parteien, aber tun alles, um moderate Vermieter mit Substanzsteuern aus dem Markt zu drängen.
Für Eigenheime mit Garten wird es noch schlimmer. Das Modell Eigenheim als Altersvorsorge gerät nicht nur durch die Altersarbeitslosigkeit und Pflegeheimzuzahlungspflichten unter Druck, sondern dann auch noch durch die Grundsteuer. Das aber wird teuer für die gesamte Gesellschaft, denn je unwirtschaftlicher das Eigenheim für Rentner wird, desto eher werden sie in überteuerte Pflegeheime gehen und binnen kurzer Zeit von staatlichen Zuzahlungen abhängig sein.

FRAGEN AN DIE POLITIK?

Wie sehen die Grundsteuerreformpläne exakt aus?
Ab wann und wie dürfen die Bürger mitreden?
Siehe Forderung >> www.gesetze-im-dialog.de

07.09.2012

Berlin: Was soll aus dem "TACHELES" werden?

Da die Ruine als "Kunsthaus Tacheles" eine Touristenattraktion war und sich die Politik stets um ein kulturbeflissenes Image bemüht, heißt es auf der offiziellen Website http://www.berlin.de/orte/sehenswuerdigkeiten/tacheles/ : "Heute steht das Tacheles unter Denkmalschutz. Eine geplante Neubebauung auf dem Gelände soll Rücksicht auf den alternativen Charakter nehmen."

Worauf genau bezieht sich der Denkmalschutz? Ich würde mir wünschen, dass zumindest die Frontfassade an der OranienburgerStraße mit dem gigantischen Portal erhalten bleibt und in den neuen Baukörper einbezogen wird.
Alt, Ruine & Neu dürften dann kräftig kontrastieren. Das könnte zweierlei architektonische Brückenfunktion bringen:
1. Architektonische Brücke zum Gefrierschrankdosen-Stil vieler Neubauten der nördlichen Friedrichstraße, also auf das Stadtbild bezogen.
2. Architektonische Brücke zwischen vier Epochen: Gründerzeit, Krieg ("Ruinenfenster"), Nachwendezeit ("Kunstfenster") und heutige Wiederaufbau-Architektur.

Was wäre der "alternative Charakter"? Nun, das wird schwierig, denn Alternativkultur im Reagenzglas scheint unmachbar, aber vielleicht fällt ja anderen dazu etwas ein.

Markus Rabanus >> Diskussion

27.03.2012

DENA ("Deutsche Energieagentur") mal wieder mit Falschberatung

Leichtfertig kolportiert WELT-Online v. 26.03.2012 die Behauptungen der halbstaatlichen Lobby-Agentur "DENA", wonach sich die Wärmedämmung von Altbauten "rechne". Nun gut, "rechnen" lässt sich alles, aber es kommt für die Immobilienbesitzer gerade bei der von Industrie und Handwerk geforderten Verpflichtung zur Wärmeisolierung zu häufig kein Plus, sondern ein fettes Minus beim "Rechnen" heraus. Auch wenn die Energiepreise steigen, zumal es mit den Energiepreisen zu einem Großteil wie mit den Wasserpreisen ist: Wenn Wasser gespart wird, steigen die Preise dennoch.

Da sich die Energiekonzerne nicht als Sozialämter verstehen (sollen sie auch nicht) - allen abstrakten Bekenntnissen zur Sozialen Marktwirtschaft entgegen - werden sie die Energiepreise steigen lassen, so weit es der Markt hergibt.
Die staatlicherseits sich selbst überlassene Unsoziale Marktwirtschaft des Energiesektors funktioniert so, dass gegen steigende Energiepreise ausschließlich Konkurrenz und Überangebot hilft, den Energiekonzernen Konkurrenz in der Energieproduktion erwächst, während die kundenseitige Energieeinsparung bloß die Abhängigkeit beibehalten und teurer zur Kasse gebeten würde.

Die DENA-"Fachleute" wollen angeblich "rund 360 Sanierungsfällen unterschiedlicher Ein- und Zweifamilienhäuser" unter die Lupe genommen haben, denen sie dann brav die Wirtschaftlichkeit für aufwändige Wärmeisolierung von Kellerdecken, Dachböden, Fassaden und Dreifachverglasungen attestieren. Keine "Rechnung" ist beigelegt, die sich wirtschaftsprüfen ließe. Reine Propaganda.
Hingegen steht fest, dass für die Zielgruppe durchschnittlicher Besitzer von Einfamilienhäusern und "Doppelhaushälften" 30 Strick-Pullover rentabler wären als die "30.000 EURO", die sie sich nach den Wünschen der DENA "zinsvergünstigt" beschaffen, in Schulden verstricken sollen. Vernünftiger Rat kann für diese Zielgruppe allenfalls sein, dass sie sich kundig machen und im Selbstbau oder nach und nach aus Erspartem veranstalten, was sie dann wenigstens nicht in Schulden bringt. Aber das ist nicht Ansinnen der DENA-"Fachleute", bringt kein schnelles Geld in die Kassen.

Sollten mit den "rund 360 Sanierungsfällen" Immobilien der Mittelschicht gemeint sein, so wäre das recht ungewöhnlich, denn alle gewöhnliche "Mittelschicht" wohnt schon gewöhnlich nicht in "Sanierungsfällen". Die DENA spinnt. Und die gewogene Presse macht Artikel daraus.

Fragt sich noch, wie es um die Rentabilität von Wärmeisolierungsmaßnahmen bei den großen Häusern ausschaut, wie es sie in unserem Berliner Verwaltungsbestand ausschließlich gibt.

Nun, wir dämmten fleißig die eine und andere Großimmobilie: 16 Zentimeter Styropor, "hinterlüftet", was die Isolierung nahezu wieder aufhebt, moderne Isolierglas-Fenster usw.

In Folge davon erhöhte sich die Mauerwerksfeuchtigkeit und somit die Wärmedurchlässigkeit. Es kam zu Schimmelbefall. Und das lag längst nicht nur daran, dass die Mieterschaft unfähig zu angepasstem Lüftungsverhalten wäre, sondern daran, dass Altbauten schon konstruktiv nicht für jederlei Modernisierungsmaßnahme taugen, beispielsweise zu belüftende Holzdecken anstelle von Neubau-Betondecken haben. Das bedeutet erhöhte Schwammgefahr, denn latent ohnehin in allen Altbauten, aber erst recht nach Fassaden-Wärmedämmung. Das bedeutet Mehraufwand in verkürzt wiederkehrender Wohnungssanierung. Von Rentabilität kann keine Rede sein. Und die energetische Einsparung nahe Null. Jedenfalls in der Zusammenschau aller genannten Risiko- bzw. Kostenfaktoren, denn jede davon ist eben auch "Energie".

Die Schlitzohren der DENA und Bauwirtschaft könnten nun auf die Idee kommen, in solchen Fällen auf eine "Abwrackprämie" zu plädieren. Weit gefehlt, meine Herren, denn die alten Häuser mit ihren alten Fassaden sind Kultur und deren Vernichtung und anschließender Neubau stellen eine Energieverschwendung dar, wie sie nur Dummköpfe übersehen und Lobbyisten leugnen.
Da "rechnet" sich nichts so, wie es die Lobbyisten behaupten, jedenfalls nicht für die Besitzer und nicht für die Mieter, sondern einzig für die Bauwirtschaft.

Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls der Austausch von Einfachverglasungen oder maroden Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster.
Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls Erneuerung von Heizungssystemen, wie es in Altbauten Ostberlins mit den vielen Gas-Außenwandheizungen mehr als überfällig war.

Es wird Zeit, dass sich die Immobilienwirtschaft eigenständig zu Wort meldet und einsieht, dass sie schlecht beraten ist, wenn sie sich durch die Bauwirtschaft vertreten lässt. - Und der Bund soll sich endlich aus der "DENA" zurückziehen.

Markus Rabanus >> Diskussionen

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